집을 구할 때 대부분은 집 내부 상태, 월세나 전세금부터 본다. 하지만 실제로 가장 중요한 서류는 따로 있다. 바로 등기부등본이다. 이름만 들으면 어렵게 느껴지지만, 핵심만 알면 누구나 위험한 집을 걸러낼 수 있다. 오늘은 법률 지식 없이도 전월세 계약 전에 반드시 확인해야 할 등기부등본 읽는 최소한의 방법에 대해 알아보자.
1️⃣ 등기부등본, 어디를 먼저 봐야 할까?
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉜다. 표제부, 갑구, 을구다. 이 중 전월세 계약에서 가장 먼저 봐야 할 곳은 갑구와 을구다. 표제부는 집의 기본 정보라서 큰 위험 요소는 거의 없다.
갑구는 이 집의 주인이 누구인지, 소유권에 문제가 없는지를 보여준다. 여기서 확인해야 할 것은 소유자 이름과 계약 상대방이 같은지다. 만약 집주인이 아닌 사람이 계약을 진행하고 있다면, 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 한다. “대리인이에요”라는 말만 믿고 계약하면 위험하다.
을구는 더 중요하다. 을구에는 이 집에 설정된 근저당, 대출, 담보가 적혀 있다. 여기서 근저당권이 많거나 금액이 크다면, 그만큼 이미 이 집은 빚이 껴 있다는 뜻이다. 전세나 보증금이 있는 월세라면, 내 보증금이 안전한지 반드시 계산해봐야 한다.
많은 사람들이 등기부등본을 떼보기만 하고 내용을 제대로 보지 않는데, 사실 위험 신호는 을구에 거의 다 나와 있다.
2️⃣ “보증금이 안전한 집”인지 계산하는 방법
등기부등본을 읽는 목적은 단순하다. 내 보증금이 집값보다 먼저 보호받을 수 있는지를 확인하는 것이다. 이를 위해 꼭 봐야 할 개념이 바로 선순위 권리다.
등기부등본의 을구에 있는 근저당권은 대부분 은행 대출이다. 이 근저당 금액과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세를 넘는다면 위험 신호다. 집이 경매로 넘어갈 경우, 은행이 먼저 가져가고 남은 돈에서 세입자가 보증금을 받기 때문이다.
예를 들어 집 시세가 3억 원인데, 근저당이 2억 원 설정돼 있고 내가 전세로 1억 2천만 원을 넣는다면 이미 총액이 집값을 넘는다. 이 경우 전부 돌려받지 못할 가능성이 생긴다.
또 하나 중요한 포인트는 확정일자와 전입신고다. 아무리 집이 깨끗해 보여도, 이 두 가지를 하지 않으면 법적으로 보호를 받기 어렵다. 등기부등본으로 위험을 걸러내고, 계약 후에는 확정일자와 전입신고로 내 순서를 확보하는 것이 기본이다.
3️⃣ 등기부등본에서 자주 놓치는 위험 신호들
초보자들이 가장 많이 놓치는 부분은 ‘말소 예정’이라는 말이다. 집주인이 “대출은 곧 갚을 거라서 괜찮다”고 말하는 경우가 많지만, 등기부등본에 말소가 실제로 찍히기 전까지는 아무 의미가 없다. 약속은 법적 효력이 없다.
또 하나는 집주인 명의가 개인이 아닌 경우다. 법인 명의, 가족 공동 명의, 상속 중인 집은 구조가 복잡해질 가능성이 높다. 이런 경우 계약 자체가 불가능한 건 아니지만, 초보자라면 피하는 것이 안전하다.
마지막으로 계약 전에 떼본 등기부등본과 잔금일 당일 등기부등본이 같은지도 반드시 확인해야 한다. 계약 후 잔금 치르기 전 사이에 대출이 추가되는 경우도 실제로 존재한다. 그래서 잔금일에 다시 한 번 확인하는 것이 중요하다.
등기부등본은 전문가만 보는 서류가 아니다. 오히려 전월세 계약에서는 세입자가 가장 먼저 봐야 할 문서다. 표제부, 갑구, 을구 이 세 가지만 구분할 수 있어도 위험한 집의 대부분은 걸러낼 수 있다. 집 내부는 고칠 수 있어도, 등기부등본에 적힌 권리는 고칠 수 없다. 전월세 계약에서 가장 큰 절약은, 사고를 피하는 것이다.